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IL CONTRATTO DI MUTUO

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L’acquisto della prima casa di proprietà rimane un obiettivo di fondamentale importanza per molte giovani coppie.
Il significativo divario tra salari e prezzi delle case in molte grandi città rende tuttavia sempre più necessario il ricorso al prestito bancario al fine di poter realizzare coronare con successo i propri obiettivi.
Il mercato dei mutui immobiliari è assai variegato e diverse sono le soluzioni offerte al consumatore per far fronte alle diverse esigenze temporali e di ammortamento.
Risulta pertanto particolarmente importante conoscere le principali caratteristiche di questo tipo di finanziament di medio-lunga durata, al fine di non incorrere in errori di scelta sulla formula più adeguata, pianificando attentamente le conseguenze finanziarie di ciascun assetto contrattuale.
In primo luogo è da ricordare come generalmente il prestito finalizzato all’acquisto di un immobile viene classificato come mutuo prima casa ed erogato dietro l’iscrizione dell’ipoteca dello stesso da parte della banca, garanzia che verrà poi cancellata a seguito di tutte le rate di mutuo prestabilite.
Tale garanzia è prevista giacchè in caso di insolvenza da parte del mutuatario, la parte creditrice può rivalersi direttamente sul bene ipotecato, senza dover passare per vie legali.
Di norma, Il mutuo prima casa non copre l’intero valore commerciale dell’immobile, arrivando normalmente a coprire sino al 80% del prezzo stabilito. È possibile tuttavia accordarsi per coprire l’intero importo di acquisto, salvo il pagamento di tassi d’interessi più elevati sul prestito erogato.
Il tasso d’interesse di un mutuo può essere computato mensilmente, trimestralmente, semestralmente o annualmente; esso è peraltro o fisso o variabile. In questo secondo caso, generalmente viene calcolato applicando ad un valore variabile determinato – spesso il tasso Euribor – uno spread fisso, ovvero una percentuale da sommarsi al valore variabile in determinate scadenze per calcolare l’interesse da pagare.
La scelta per una o l’altra modalità è importante ma non irreversibile. È infatti sempre possibile passare da un mutuo a tasso variabile ad uno a tasso fisso e vice versa sia mediante la rinegoziazione diretta con l’istituto di credito erogante, sia per mezzo del meccanismo della novazione, il quale prevede la possibilità di accendere un nuovo mutuo per estinguere il precedente, ovviamente con condizioni economiche diverse.
Particolare attenzione deve essere posta alla quantificazione globale dell’interesse effettivamente pagato. È infatti risaputo come le banche tendano a caricare l’erogazione di prestiti con spese ed oneri apparentemente estranei all’operazione ma che finiscono per incidere anche non discretamente sulla stessa. Si parla ad esempio delle assicurazioni sulla vita richieste dalla maggior parte degli istituti di credito all’atto di erogazione di somme a mutuo, ovvero alle spese di istruttoria, scaricate per intero sul cliente.
In tale prospettiva il legislatore è venuto in aiuto del consumatore prevedendo l’obbligatorietà di redigere un prospetto contrattuale da consegnare al mututario prima della conclusione del contratto, nel quale vengano espressamente indicati anche i valori di TAN e TAEG. Il primo valore rappresenta il tasso annuale nominale applicato al capitale residuo, il secondo invece il Tasso Annuo Effettivo Globale. Tali indicatori si pongono l’obiettivo di rappresentare nel modo più completo ed esatto possibile il costo di un finanziamento.
Si tratta di un tassi puramente virtuali, che non vengono di fatto utilizzati per calcolare le rate, ma possono tuttavia essere utili per rilevare il costo globale del prestito.
Altro importante aspetto da tenere in considerazione è senz’altro il piano di ammortamento, il quale stabilisce modalità e tempistiche per la restituzione delle somme mutuate.
Dal punto di vista della composizione, le rate di un mutuo comprendono il pagamento di una somma da imputare al rimborso del capitale prestato ed un’altra da attribuire invece al pagamento degli interessi calcolati sul capitale rimanente ancora da restituire mediante l’applicazione del tasso d’interesse stabilito.
L’ammontare della singola rata può essere così sempre fisso o variabile, a seconda che venga adottato il metodo di calcolo alla francese, che prevede appunto una rata fissa, o all’italiana, il quale prevede invece una rata variabile.
Nel primo caso, di conseguenza, giacchè l’ammontare dei pagamenti sarà sempre uguale, la quota da imputare agli interessi sarà inizialmente maggiore, per poi diminuire anche significativamente con il ridursi del capitale ancora da restituire sul quale viene calcolato il tasso d’ interesse convenuto.
Al contrario il metodo di ammortamento all’italiana prevede una rata variabile, la quale include però quota di capitale fissa. In tale modo pertanto, l’ammontare delle rate è decrescente,sommandosi inizialmente quota capitale fissa una quota interessi superiore perchè computata sul capitale ancora da restituire.
Tale brevissima illustrazione rende evidente come la richiesta di un mutuo per l’acquisto della prima casa sia un’operazione assai delicata, tanto da poter anche richiedere assistenza legale sia in fase preventiva che in quella di erogazione


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